三级片网址

 
搜索 咨詢
我的位置:首頁 > 法律常識 > 房地產 > 房屋買賣 > 商品房買賣 > 房屋預售合同的效力

張曉黎

CCTV《律師說》嘉賓

執業十余年,所辦理案件滿意率高。

北京天霜律師事務所副主任,婚姻房產業務部主任。

13651086033 房地產
辦案效率高、邏輯思維強、代理勝訴率高

房屋預售合同的效力

來源:華律網整理 2020-03-21 15006 人看過
在購買還沒有完全建造好的房屋時候,房地產開發商與購房者簽訂的合同是房屋預售合同,并不是正式的合同。房屋預售合同跟正式的購房合同一樣是有相應的效力的,下面華律網小編為你介紹房屋預售合同的效力。

1.出賣人沒有取得商品房預售許可證明,與買受人訂立商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

三级片网址《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條規定:“出賣人沒有取得商品房預售許可證明,與買受人訂立商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。”該條規定將商品房預售許可證明的取得作為審查合同是否有效的主要依據,并不考慮審查對其他條件的具備與否,有其合理性。

華律網

如前所述,對預售商品房進行規制是十分必要的。《城市房地產管理法》第四十四條,建設部《城市商品房預售管理辦法》第五條、第六條,國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條、第二十四條、第二十七條對商品房預售的條件進行了規定。按照上述規定,商品房預售實行預售許可證制度。該制度要求開發商進行商品房預售,應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記,申請頒發預售許可證明。房地產管理部門針對預售人的申請,對其是否具備包括《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》在內的所有的預售條件進行審核,并到現場進行查勘。對符合預售條件的,予以核發《商品房預售許可證》。由此可見,《商品房預售許可證》是商品房合法預售的關鍵性證明文件,是政府對預售人預售資格的認可。可以形象地說,《商品房預售許可證》就是預售人可以進行預售的“資格證”、“通行證”。另外,我們還應當看到,預售許可證制度是行政強制三级片网址許可制度,其實施主要依賴于政府職能部門的管理。“法官應當注意區分司法審判權和行政管理權的不同職能,正確行使審判權。”“人民法院對出賣人預售資格的審查,主要看其是否取得商品房預售許可證明,對其他預售條件的審查主要是行政部門的權限。”這意味著法官在審查商品房預售合同的效力時,審查的范圍應當限制在審查預售人是否以其名義獲得商品房預售許可證明及其真偽這一事實上。

買受人明知出賣人未取得商品房預售許可證明而與出賣人簽訂的商品房預售合同,可以認為出賣人與買受人對商品房預售達成了一致意見,合同成立,但因為缺少生效要件(《商品房預售許可證》的取得),合同尚未生效。合同簽訂后,當事人起訴的,應認為合同生效要件的獲得已無可能,一般應認定無效。但如果出賣人已具備了辦理《商品房預售許可證》的條件,只是不肯予以辦理,而預購人請求認可合同效力的,可認定合同有效(類推適用《合同法》第四十五條第二款前段)出賣人在起訴前取得《商品房預售許可證》的,則可認為合同具備了生效要件,可以認定有效。

出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實,或者提供虛假商品房預售許可證明,導致合同無效三级片网址或者被撤銷、解除的,按照《商品房買賣合同糾紛解釋》第九條第(一)項的規定,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

2.當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。

三级片网址最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第六條規定:“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。”該條規定對《城市房地產管理法》第四十四條第二款,關于“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”的規定對合同效力的影響作了評價。

三级片网址從《城市房地產管理法》第四十四條第二款的文義解釋,該款只是表明商品房預售合同應當登記備案,但并未將此確定為合同生效要件。況且將合同登記備案行為的執行人為預售人,預購人(買受人)很難對此加以控制。因此,應當將商品房預售的登記備案視為行政部門的一種合同管理措施,其實施與否,并不對合同本身的效力產生影響。對此,最高人民法院《關于適用<合同法)若干問題的解釋(一)》已有規定。該解釋第九條中規定:“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力……。”《商品房買賣合同糾紛解釋》只不過又一次進行了明確。

三级片网址當然,雙方當事人約定以辦理登記備案手續為商品預售合同生效要件的,應當從其約定(《合同法》第四十五條第一款前段、中段)但雖然約定以辦理登記備案手續為商品預售合同生效要件,雖然沒有辦理登記備案手續,雙方已實際履行合同的,視為雙方當事人合意排除對該要件(約定)的適用(《合同法》第四十五條第一款前段的反對解釋)

以上就是華律網小編為您整理的有關這方面的知識,當然在現實生活中情況往往比較復雜,需要結合實際情況隨機應變。遇到購房糾紛可以通過法律解決,打算解決糾紛時想要找律師的話,可以來華律網找專業律師。

聲明:該作品系作者結合法律法規、政府官網及互聯網相關知識整合。如若侵權請通過投訴通道提交信息,我們將按照規定及時處理。【投訴通道】

延伸閱讀:
房屋預售合同能抵押嗎
房屋預售合同有什么作用
房屋預售合同與購房合同的區別
引用法條:
[1]《城市商品房預售管理辦法》第五條
[2]《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條
[3]《合同法》第四十五條
[4]《商品房買賣合同司法解釋全文》第二條
特邀律師:
祝輝良律師 13366080909

畢業于北京大學,北京市盈科律師事務所高級合伙人,執業15年,北京電視臺律師幫幫忙欄目律師,在盈科律所多年被評為優秀律師,所辦理的案件曾在北京電視臺報道。在房產、婚姻、繼承、勞動方面具備豐富經驗。詳細>>

在線咨詢
  • 購房定金收款收條如何寫

    2020-09-2862079 人看過

    三级片网址有過購房經驗的人都知道,在簽訂購房合同前一半都會先交付定金,等過一段時間再去簽合同。那購房定金收款收條如何寫呢?下面華律網小編將為大家提供幾份范本,可供大家參考!購房定金收款收條范本:購房定金收款收條今收到買受人____________交來

  • 房產預告登記怎么辦理

    2020-09-273598 人看過

    如果要買房的,需要與開發商簽訂商品房預售合同,然后到房管部門辦理合同備案,為了防止開發商一房二賣,可以申請預告登記。那么,房產預告登記怎么辦理呢?今天,華律網小編整理了以下內容為您答疑解惑,希望對您有所幫助。房產預告登記怎么辦理備案在與開發

  • 賣房子需要什么手續,賣房子的流程怎么走

    2020-09-274262 人看過

    房子能買就能賣,在現實生活中很多人依靠買賣房產賺取了第一筆金,也通過賣房實現了自己財富的增值。在賣房子的時候該辦理的路程還是要去辦理,那么賣房子需要什么手續,賣房子的流程怎么走?下面華律網小編來為你解答,希望對你有所幫助。賣房子需要什么手續

  • 購房定金與訂金的區別是什么

    2020-09-2445575 人看過

    三级片网址定金與訂金雖然只有一字之差,但是它們在法律上的意義卻是天壤之別,定金是在履行了承諾后可以返還或者充作購買資金的,而訂金則屬于購買本金的一部分,是不可以退還的。具體內容和華律網小編一起閱讀下面的購房定金與訂金的區別了解。購房定金與訂金的區別是

  • 已付首付,但還未交房的房子可以轉賣嗎

    2020-09-1869019 人看過

    有的購房者采取按揭買房的方式購買房屋,然后在自己付了首付后,卻又想把房屋轉讓給他人。今天,華律網小編整理了關于已付首付,但還未交房的房子可以轉賣嗎的內容,希望對您有所幫助。只有產證已經辦好,才可以正常交易,交易過戶前要把你的銀行貸款還清(按

  • 三级片网址依據我國物權法的規定,購買賣房屋的時候,購房者與售房者是可以購房合同的,為了保障自己的利益,當事人也要簽訂購房合同,簽訂購房合同要確定合同是有效的,那么沒有購房資格簽訂的合同有效嗎?下面由華律網小編為讀者進行相關知識的解答。

  • 在商品房拆遷的時候,需要根據相關的政策進行賠償。那么是一賠二嗎?這是拆遷戶很關心的問題,大家就要知道具體的拆遷政策,才能清楚是怎么進行賠償的。對于這個問題大家可以看看下面的內容,華律網小編整理了以下內容為您解答,希望對您有所幫助。

  • 三级片网址自己居住的老舊商品房在遇到拆遷了之后,房屋的主人是可以去爭取到一定的賠償。但是很多商品房的主人在房屋被拆遷了之后,對于具體的賠償標準自己也不是特別的了解,不知道自己能拿到多少賠償。華律網小編詳細告訴你有關知識。

  • 三级片网址夫妻雙方在離婚的時候是需要分割財產的,并且將財產分割好之后才不會發生之后的一些糾紛,那么離婚之后要賣房子是否需要雙方進行簽字?下面,為了幫助大家更好的了解相關法律知識,華律網小編整理了以下的內容,希望對您有所幫助。

  • 三级片网址在離婚的時候一方得到了錢,另一方得到了房子,得到房子的一方自然是可以繼續的在房屋里面居住下去了。但是有些人覺得在曾經幸福婚姻、有甜美回憶的房子里面居住是非常諷刺的事情,打算賣了房子。華律網小編給你提供一些意見。

  • 依據我國合同法的規定,進行房屋租賃的時候,承租人可以與出租人簽訂合同,簽訂租賃合同可以有效保障雙方當事人的合法利益,依法成立的合同具有約束力,那么房客租住房屋未到期房租還退嗎?下面由華律網小編為讀者進行相關知識的解答。

  • 依據我國擔保法的規定,債權人向債務人出借款項的時候,可以要求債務人提供擔保,而債務擔保的方式有很多,提供抵押物是債務擔保的方式之一,那么已經抵押的商品房可不可以銷售?下面由華律網律師為讀者進行相關知識的解答。

買了房子,交房期都過了也沒有動工,現在是說5證不齊,開放商也不說退錢,該怎么解決

劉睿律師1分鐘前回復:

三级片网址您好,后期可以根據買賣合同約定起訴主張開發商的違約責任

我想問問,我首付了一套房子,是期房,兩年后才拿房辦房產證,期間我父母可以把名下的房產贈與給我嗎?我購買的房子在辦房產證的時候算二套房子嗎

劉睿律師5分鐘前回復:

您好,是可以辦理贈與的,辦理房產證時是不管是否是二套房的

你好,唯一房產被法院拍賣,我該怎么維權

宋培奇律師11分鐘前回復:

三级片网址拍賣是可以的,但需要留出租房費用

查看更多

合伙人律師

王娜律師

三级片网址專業房產律師15811587049

專注房產糾紛

王娜律師

合伙人律師

專注房產糾紛

王娜律師,北京市盈科師事務所律師(法治進行時),王娜律師敬業務實,擅長婚姻、繼承、房產、債權、侵權、合同公司糾紛等。從事律師行業以來,辦案上百件,踏踏實實的辦理每一起案件,贏得了當事人的信任。每個案件都事關重大,案件無小事,來不得半點的馬虎,辦案經驗豐富,王娜律師辦案認真負責,注重質量,注重實效,全力以赴,取得了很好的效果,有效的保護了當事人的合法權益。聯系電話:15811587049部分代表案例:1、李某、楊某、劉某、洪某與北京市XXXX房屋登記管理行政訴訟案2.陳某與吳某北京某流有限公司、保險股份有限公司機動車交通事故責任糾紛案3.宋某與北京XXX限責任公司掛靠經營合同糾紛案4.楊某與XXXX有限公司勞動爭議糾紛案5.北京XXX股份有限公司訴北京XXX科技有限公司借款擔保合同糾紛案6.XXXX股份有限公司訴北京XXXX有限公司債權人撤銷權糾紛案7、周某、韓某訴韓某某分家析產糾紛8、孫某訴王某離婚糾紛9、張某訴王某等8人繼承糾紛10、趙某訴陳某、鄭某第三人撤銷之訴11、楊某詐騙罪(緩刑)

房子賣給子女需要中介嗎

房子賣給子女需要中介嗎房子賣給子女需要中介嗎房子賣給子女需要中介嗎房子賣給子女需要中介嗎房子賣給子女需要中介嗎房子賣給子女需要中介嗎...詳細>

查看更多 查看更多
分享到
微博
QQ空間
微信